РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 мая 2026 года                                                                город Ханты-Мансийск

Ханты – Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Ниловой Е.В.,

при секретаре Муртазиной А.В.,

с участием представителя Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска Парахина А.А., представителей Ныч Н.В. – адвоката Тундыкова О.М., Мозговой Л.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1139/2026 по исковому заявлению Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска к Ныч Николаю Васильевичу о расторжении договора аренды земельного участка, приведении земельного участка в первоначальное состояние, признании нежилого помещения самовольной постройкой, освобождении земельного участка от нежилого помещения; встречному исковому заявлению Ныч Николая Васильевича к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании права собственности на некапитальное строение, третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Филиал ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу,

установил:

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска обратился в суд с исковым заявлением к Ныч Николаю Васильевичу о расторжении договора аренды земельного участка, приведении земельного участка в первоначальное состояние, признании нежилого помещения самовольной постройкой, освобождении земельного участка от нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска и ООО Корпорация «Югра Мебель Строй +» заключен договор аренды земельного участка №27 от 15.06.2012.

Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимают в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Цель использования земельного участка: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120 (п.1.1 Договора). Срок аренды установлен на 5 лет с 14.06.2012 по 13.06.2017.

Вышеназванный земельный участок передан арендодателем в пользование арендатору по передаточному акту от 15.06.2012.

18.04.2013 договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №27 от 15.06.2012 и актом передачи от 18.04.2013, ООО Корпорация «Югра Мебель Строй +» передала свои права и обязанности по договору Ныч Николаю Васильевичу на земельный участок е кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

Решением Думы города Ханты-Мансийска от 05.09.2018 №276-VI РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 21.07.2011 №70 «О Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска» полномочия Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, в части осуществления функций арендодателя земельных участков, заключения иных сделок в отношении земельных участков, предусмотренных действующим законодательством, переданы Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска.

В ходе проведения мониторинга использования земельных участков в районе ул. Мира - ул. Газовиков был установлен факт размещения на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес> - сооружения, при этом согласно Договору, земельный участок предоставлялся для целей не связанных со строительством, а непосредственно для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор использует земельный участок исключительно с целями определенными в п. 1.1 Договора.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор использует земельный участок исключительно с целями определенными в п. 1.1 Договора.

Согласно раздела 5 договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным законом, а так же в случаях признаваемых сторонами -существенными нарушениями условий договора: «б» - при использовании земельного участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными в п.1.1 договора, разрешенным использованием. «г» - невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п. п. 2.2.1, 2.2.2 договора.

Претензия об осуществлении в срок до 31.12.2025 демонтажа (сноса) сооружения, расположенного на земельном участке, для обеспечения целевого использования земельного участка согласно Договору была направлена ответчику 21.05.2025 (требование Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска № 12-21-Исх-9980 от 16.05.2025), что подтверждается реестром простых почтовых отправлений №53 от 21.05.2025.

На основании изложенного, просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка №27 от 15.06.2012. Обязать Ныч Николая Васильевича вернуть по акту-приема передачи Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3513 кв.м., местоположение: <адрес> в первоначальном состоянии. Признать нежилое помещение (сооружение),расположенное на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес> самовольной постройкой. Возложить на Ныч Николая Васильевича обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв.м., местоположение: <адрес> от нежилого помещения (сооружения).

Ныч. Н.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании права собственности на некапитальное строение.

Требования мотивированы тем, что между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска и ООО «Югра Мебель Строй +» 15.16.2021 был заключен договор № 27 аренды земельного участка с кадастровым номером №. Согласно предмета договора, цель использования земельного участка: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

Кроме того, условиями договора установлено, что срок аренды составляет 5 лет, то есть с 14.06.2021 по 13.06.2017. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 908 529,08 руб., в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Размер арендной платы, согласно п. 3.1 договора устанавливается в процентом отношении, исходя из кадастровой стоимости земельного участка

Более того, положением п. 3.3 договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка определения размера арендной платы, в связи с изменением категории земель, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

В 2012 году, в результате изменения Правил использования и застройки, вид разрешенного использования участка был изменен на «Объекты коммунально-складского назначения», что подтверждается кадастровым паспортом, полученным арендатором от арендодателя не позднее 23.08.2012. Кадастровая стоимость земельного участка была изменена и составила 5 266 654,47 руб.

18.04.2013 между ООО «Югра Мебель Строй +» и Ныч Николаем Васильевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 27 от 15.06.2012. Данным договором была лишь изменена сторона в договоре, при этом условия договора № 27 от 15.06.2012 не изменялись. Об изменении стороны в договоре уведомлен арендодатель, о чем прямо указано в договоре о передаче прав и обязанностей.

Вместе с договором аренды земельного участка Ныч Н.В. от предыдущего арендатора был передан кадастровый паспорт земельного участка, в котором прямо указан вид его разрешенного - «Объекты коммунально-складского назначения». Учитывая данное обстоятельство Ныч Н.В. в 2013 году было возведено некапитальное строение (сооружение), которое никаким образом не препятствовало проезду к торгово-выставочному центру.

Срок действия договора аренды истек в 2017 году, о чем свидетельствуют условия договора, а также выписка из ЕГРН от 13.03.2026.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех условиях на неопределенный срок. Администрация не только не возражала пользования участком со стороны Ныч Н.В., но и на протяжении всего периода с 2017 года по настоящее время выставляла счета на арендную плату, которые последним оплачивались. Данные обстоятельства подтверждаются платежными поручениями (квитанциями). Размер арендной платы периодически изменялся.

В 2013 году на указанном земельном участке Н.В. было возведено сооружение - склад, обладающее признаками некапитального строения (движимого имущества).

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В данном случае земельный участок предоставлен Ныч П.В. на законном основании. С 2013 года разрешенное использование участка - «Объекты коммунально-складского назначения». На момент возведения некапитального строения (сооружения) данный вид разрешенного использования прямо предусматривает возможность размещения зданий, строений и сооружений для хранения и складской деятельности. Следовательно, спорное строение возведено на участке, разрешенное использование которого допускает строительство таких объектов.

Таким образом, отсутствует основной квалифицирующий признак для применения ст. 222 ГК РФ.

Поскольку Администрация на протяжении более 13 лет знала о существовании строения, принимала арендную плату и не заявляла требований о сносе, в удовлетворении требований в этой части должно быть отказано в связи с пропуском исковой давности.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Поскольку между Ныч Н.В. и Администрацией возник спор относительно принадлежности Ныч Н.В. данного имущества и его юридической судьбы, признание права собственности на сооружение в судебном порядке позволит устранить правовую неопределенность.

На основании изложенного, просит суд: признать на Ныч Николаем Васильевичем право собственности на некапитальное сооружение – склад, общей площадью 1338 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №; в удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании сооружения самовольной постройкой, расторжении договора аренды и его сносе, отказать.

В письменных возражениях на встречное исковое заявление Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска просит встречные исковые требования оставить без удовлетворения. Обращает внимание, что некапитальное строение не может быть объектом права собственности в данном случае. Утверждение о том, что спорное сооружение является некапитальным, не исключает возможности его признания самовольной постройки, если оно возведено с нарушением правил землепользования. Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается объект, возведенный на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта. Вид разрешенного использования «Объекты коммунально-складского назначения» не означает автоматического разрешения на любое строительство. Необходимо соблюдение градостроительных норм и правил. Факт отсутствия фундамента не снимает обязанности соблюдать целевое назначение участка и получать разрешительную документацию, если она требуется. Также в Департамент были представлены документы (техническое обследование) здания на земельном участке с кадастровым номером №, в котором отображен поэтажный план исследуемого объекта с представленным техническим описанием объекта. Согласно данным сведениям фундамент исполнен в бетонном исполнении. Согласно п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Таким образом, здание построено в капитальном исполнении. Согласно договора аренды №27 от 15.06.2021 предусматривал использование земельного участка с целью «для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира, д. 120». Возведение сооружения на участке противоречит условиям договора, что является основанием для его расторжения согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права. Департамент не знал о возведении сооружения до проведения проверки. Регулярная оплата аренды не означает одобрения возведения постройки. Оплата производилась за использование участка, а не за возведение объекта. Поведение Ныч Н.В. не может считаться добросовестным исходя из возведения сооружения без согласования с арендодателем и без проверки соответствия ввиду разрешенного использования фактическому назначению земельного участка, а также использования земельного участка не по целевому назначению, указанному в договоре аренды. Имеет место попытка легализовать постройку через встречный иск после предъявления требований о сносе. Такие действия показывают недобросовестность истца по встречному исковому заявлению. На момент возведения строения (2013 год) участок не был переоформлен под капитальное строительство. Также в материалы дела Ныч Н.В. не представлены документы, подтверждающие возведение строения непосредственно в 2013 году. Таким образом, встречные требования ответчика о признании права собственности не подлежат удовлетворению, поскольку объект возведен с нарушением условий договора аренды и правил землепользования, не представлены доказательства соблюдения градостроительных норм при возведении сооружения, право собственности на объект не может быть признано в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

В письменных возражениях на исковое заявление Ныч Н.В. просит отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что правовые основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Договор аренды № 27 от 15.06.2012 заключен на срок с 14.06.2012 по 13.06.2017 (пункт 1.3). По истечении этого срока ответчик продолжил добросовестное пользование земельным участком, а истец продолжил добросовестное принятие арендных платежей и иные действия, подтверждающие сохранение арендных отношений, в связи с чем, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в силу прямого указания п. 2 ст. 621 ГК РФ. Факт возобновления договора подтверждается следующим: 13.11.2018 Департамент градостроительства и архитектуры (как новый правомочный орган) направил ответчику письмо исх. № 21-Исх-3034/18 об изменении реквизитов для оплаты; на протяжении 2023-2025 годов сторонами периодически подписывались двусторонние акты сверки взаимных расчетов; 21.04.2025 истец направил ответчику письмо исх. № 12-21-Исх-3620 об изменении размера арендной платы на 2025 год в связи с изменением кадастровой стоимости; ответчик в 2024 и 2025 годах добросовестно и своевременно производил арендные платежи, что подтверждается платёжными поручениями № 7 от 17.09.2024, № 58 от 28.12.2024, № 59 от 29.12.2024, № 106 от 13.10.2025. Таким образом, арендные отношения сторон не прекращались с 2012 года, договор продолжает действовать по настоящее время. Существенного нарушения договора, которое могло бы служить основанием для его расторжения по ст. 450 ГК РФ, со стороны ответчика не допущено. Довод истца о «нецелевом использовании участка» не соответствует действительности, поскольку на момент возведения сооружения вид разрешенного использования участка прямо допускал размещение объектов коммунально-складского назначения. На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать, применить срок исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре в отзыве на исковое заявление Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска к Ныч Н.В. просит принять решение на усмотрение суда, рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Ответчик – истец по встречному иску Ныч В.Н., представители третьих лиц Управления Росреестра по ХМАО-Югре, Филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом. В силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии указанных лиц.

В судебном заседании представитель Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска настаивал на удовлетворении исковых требований, просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

Представители Ныч Н.В. – адвокат Тундыков О.М., Мозговая Л.Л. настаивали на удовлетворении встречных исковых требований, просили отказать в удовлетворении первоначального иска.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, и ООО Корпорация «Югра Мебель Строй +» заключен договор аренды земельного участка №27 от 15.06.2012.

Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимают в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Цель использования земельного участка: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120 (п.1.1 Договора). Срок аренды установлен на 5 лет с 14.06.2012 по 13.06.2017.

18.04.2013 договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №27 от 15.06.2012 и актом передачи от 18.04.2013, ООО Корпорация «Югра Мебель Строй +» передала свои права и обязанности по Договору Ныч Николаю Васильевичу на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

Решением Думы города Ханты-Мансийска от 05.09.2018 №276-VI РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 21.07.2011 №70 «О Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска» полномочия Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, в части осуществления функций арендодателя земельных участков, заключения иных сделок в отношении земельных участков, предусмотренных действующим законодательством, переданы Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска.

В ходе проведения мониторинга использования земельных участков в районе ул. Мира – ул. Газовиков был установлен факт размещения сооружения на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>.

В соответствии с разделом 1 договора аренды земельного участка № 27 от 15.06.2012 арендодатель передает, а арендатор принимают в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Цель использования земельного участка: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120 (п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор использует земельный участок исключительно с целями, определенными в п. 1.1 договора.

Согласно раздела 5 договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным законом, а так же в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. п. 2.2.1, 2.2.2 договора (при использовании земельного участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными в п.1.1 договора, разрешенным использованием).

21.05.2025 Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска направлена претензия в адрес ответчика об осуществлении в срок до 31.12.2025 демонтажа (сноса) сооружения, расположенного на земельном участке, для обеспечения целевого использования земельного участка согласно Договору (№ 12-21-Исх-9980 от 16.05.2025), что подтверждается реестром простых почтовых отправлений №53 от 21.05.2025.

Судом установлено, что государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № осуществлен 23.03.2012 на основании следующих документов: заявление о постановке на государственный учет объекта недвижимости от 17.03.2012 № 86-0-1-2/3001/2012-415, межевой план от 16.03.2012, подготовленный кадастровым инженером Зарубиным А.С. в связи с образованием многоконтурного земельного участка из земель, находящихся в государственной муниципальной собственности.

В отношении земельного участка установлены следующие характеристики: адрес – ХМАО-Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Газовиков, д. 3; категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для целей, не связанных со строительством, для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира д. 120, площадь – 3513 кв. м.

30.07.2012 на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 26.07.2012 № 86-0-1-23/3001/2012-1552 и декларации о выбранном виде разрешенного использования земельного участка на основании градостроительного регламента, в сведения Государственного кадастра недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка №: в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования «объекты коммунально-складского назначения».

В соответствии с актуальными сведениям ЕГРН, в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования – «для целей, не связанных со строительством, для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период с 23.03.2012 по 22.08.2012 составляла 13 908 529,08 руб., основание – Постановление Правительства ХМАО-Югры от 16.12.2010 « 343-П.

В период с 23.08.2012 по 21.08.2015 составляла 5 266 654,47 руб., основание – Постановление Правительства ХМАО-Югры от 16.12.2010 № 343-П.

В период с 22.08.2015 по 31.12.2022 составляла 5 381 178,27 руб., основание – Постановление Правительства ХМАО-Югры от 07.08.2015 № 249-П.

В период с 01.01.2023 по 18.12.2025 составляла 9 290 866,23 руб., основание – Приказ Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры от 21.11.2022 № 31-нп.

Начиная с 19.12.2025 и по настоящее время составляет 9 296 155,65 руб., основание – Акт об определении кадастровой стоимости БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» от 13.01.2026 № АОКС-86/2026/000010.

Согласно результатам натурного осмотра земельного участка от 25.02.2026, при осмотре земельного участка (кадастровый номер №) по адресу: <адрес>, расположены объекты. Земельный участок частично огорожен.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

По смыслу ст. 128, 129, 222 Гражданского кодекса РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Возможность легализации самовольной постройки путем признания добросовестным приобретателем законом не предусмотрена.

Признание добросовестным приобретателем может иметь место лишь в отношении существующего объекта недвижимости, право собственности на который возникло в установленном законом порядке.

Самовольная постройка по своему определению не может принадлежать кому-либо на праве собственности, а также иметь статус бесхозяйного имущества и не является объектом гражданского оборота, то есть, любые сделки в отношении нее, в том числе, купля-продажа, являются ничтожными, не порождающими правовых последствий.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 пункта 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления (пункт 2).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 10 п. 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), при рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные ст. 222 Гражданского кодекса РФ, отсутствуют (абз. 11 п. 20 Обзора от 16.11.2022).

Из смысла положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, привести в соответствие с выданной разрешительной документацией либо признать за ним право собственности на самовольную постройку.

Соответственно, при отсутствии оснований для признания права собственности на самовольно возведенную постройку по вышеприведенным основаниям, самовольное строение подлежит сносу в силу положений абз. 4 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено материалами дела, в соответствии с разделом 1 договора аренды земельного участка № 27 от 15.06.2012 арендодатель передает, а арендатор принимают в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3513 кв. м., местоположение: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Цель использования земельного участка: для целей не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор использует земельный участок исключительно с целями определенными в п. 1.1 Договора.

Исходя из буквального толкования договора, следует, что земельный участок, с кадастровым номером: №, предоставлялся Ныч Н.В. для целей, не связанных со строительством: для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120.

Доводы ответчика о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «Объекты коммунального-складского назначения», судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно сведениям Филиал ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу от 29.04.2026, вид разрешенного использования земельного участка «Объекты коммунально-складского назначения» зарегистрирован 30.07.2012.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка № 27 заключен 15.06.2012. Сведений об изменении условий договора аренды в связи с изменением вида разрешенного пользования земельным участком, в материалы дела не представлены.

Суд, рассматривая заявление ответчика о применении срока исковой давности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

Стороной ответчика заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности. Пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в иске. По периодическим платежам срок исковой давности подлежит применению к каждому платежу с определенным сроком исполнения.

Как следует из материалов дела, в 2025 году по результатам мониторинга использования земельных участков в районе ул. Мира – Ул. Газовиков был установлен факт размещения на спорном участке сооружения, в нарушение целей предоставления участка (для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру), в связи с чем, в адрес Ныч Н.В. было направлено письмо Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска №12-21-Исх-9980 от 16.05.2025 об осуществлении в срок до 31.12.2025 демонтажа (сноса) сооружения и обеспечения целевого использования земельного участка согласно условиям договора аренды от 15.06.2012.

Повторный натурный осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, проведен 25.02.2026, что подтверждается оригиналами представленных в материалы дела документов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен.

Доводы ответчика о том, что получение истцом арендной платы на протяжении 13 лет, является основанием осведомленности истца о сооружении постройки, судом отклоняются как необоснованные. Иные достоверные доказательства, подтверждающие осведомленность истца о сооружении постройки до 2025 году, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчиком в нарушение п. 1.1 договора аренды от земельного участка от 15.06.2012 было размещено самовольное строение на земельном участке, предоставленном в аренду для целей, не связанных со строительством (для проезда транспортных средств к торгово-выставочному центру по ул. Мира 120), суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды земельного участка №27 от 15.06.2012, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку нежилое помещение, общей площадью 1 338 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3 513 кв.м., по адресу: <адрес>, является самовольной постройкой, суд приходит к выводу о том, что на ответчика Ныч Н.В. должна быть возложена обязанность передать Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска по акту приема-передачи спорный земельный участок в первоначальном состоянии, освободив его от нежилого помещения общей площадью 1 338 кв.м.

Разрешая встречные исковые требования, суд принимает во внимание, что согласно технического описания спорного объекта фундамент выполнен в бетонном исполнении, доказательства отсутствия прочной связи с землей ответчиком-истцом по встречному истцу суду не представлено, а равно не представлены доказательства соответствия строения градостроительным нормам и правилам, о проведении судебной технической экспертизы стороной не заявлено.

Поскольку спорное нежилое помещение является самовольной постройкой, оснований для удовлетворения встречного искового заявления Ныч Н.В. к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании права собственности на некапитальное строение, у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска к Ныч Николаю Васильевичу о расторжении договора аренды земельного участка, приведении земельного участка в первоначальное состояние, признании нежилого помещения самовольной постройкой, освобождении земельного участка от нежилого помещения, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №27 от 15.06.2012.

Признать нежилое помещение, общей площадью 1 338 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3 513 кв.м., по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

Возложить обязанность на Ныч Николая Васильевича передать Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 513 кв.м., по адресу: <адрес>, в первоначальном состоянии, освободив его от нежилого помещения общей площадью 1 338 кв.м.

В удовлетворении встречного искового заявления Ныч Николая Васильевича к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании права собственности на некапитальное строение, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение составлено и принято в окончательной форме 11 июня 2026 года.

Судья Ханты – Мансийского

районного суда                                                                                       Е.В.Нилова